大規模修繕コンサルタント

大規模修繕工事の目的

  1. 躯体とその保護機能の回復

    経年によるコンクリートの劣化、それを保護する塗膜や防水材の劣化等、それぞれの機能を回復させます。

  2. 住環境の向上

    建物の防犯性や安全性等、生活様式の変化等により低下した機能を改良又は改善して住みよいマンションにします。

  3. 美観の回復

    ひび割れや雨垂れ等の劣化現象で汚れた外観を元の美しいマンションに蘇らせます。

  4. 財産価値の維持・向上

    それぞれの工事の目標を達成することにより、目的である資産価値の維持向上を実現させます。

大規模修繕工事の流れ(コンサルタントを活用した場合)

調査診断業務の流れ

建物の現状を把握する(建物調査診断の目的)

  1. どこがどの程度傷んでいるか?
  2. 傷みの原因は何か?

調査診断の流れ

アンケート調査

  1. アンケートの項目・細目の設定及び用紙の作成

    貴管理組合名で当事務所が作成します。(主に室内漏水、バルコニー廻りについての項目が中心になります。)

  2. アンケート用紙の各戸配布・回収

    管理組合のご協力を頂きアンケート用紙を配布・回収して頂きます。

  3. アンケートの集計、分析

    回収されたアンケート結果の集計・分析を行い、結果を管理組合に報告すると共に、調査及び大規模修繕工事の資料とします。

  4. その他

    アンケート結果に基づき、室内漏水等不具合の認められた住戸におきましては、電話等により状況を確認の上、場合により調査員による訪問調査(目視、写真撮影)を実施します。

外壁等目視調査・バルコニー立入調査

外壁等目視調査

目視観察、触診、簡単な調査機器(テストハンマー双眼鏡、カメラ等)を用いて、外壁、屋上防水、バルコニー、開放廊下、外部階段廻り、鉄部等について各種故障の発生箇所・数量を調査します。

その結果をもとに、各部位における故障種別の集計を行うと共に、その原因を推定し、補修方法の検討及びその補修推定数量を算出のための資料を作成します。

バルコニー立入調査

事前劣化アンケートの結果に基づき、室内漏水等、不具合の生じている住戸を中心に、バルコニー内の立入調査を行い(全体の10~20%程度)、目視・触診・打診・写真撮影等を行なって外部目視のみでは確認できない故障傾向の把握や、各部位の納まりの確認を行います。

各試験調査

既存外装材の付着に関する調査

付着力試験機により既存外装材(タイル・塗装)の付着力を測定し、付着強度、破断状況及び種別等の把握のための調査を行い、この結果を基に改修工事の際の工法検討をするための資料を作成します。

コンクリート中性化深さ等の調査

小径コア又ははつりを併用し、コンクリートの中性化深さ・鉄筋の被り厚さ・鉄筋の錆等の調査を行い、躯体の中性化防止対策の必要性を判断するための資料を作成します。

既存シーリング材サンプリング調査

サッシ廻り及び外壁目地のシーリング材の付着状況や目地の形状測定及び既存シーリング材の種別判定、劣化度判定等を行い、打替えの必要な範囲の特定や改修仕様検討のための資料を作成します。

調査診断報告書

既建物調査診断報告書

調査結果に基づき、次の事項について必要な書類を作成し、提出します。

報告書には、現在の故障等の不具合箇所について故障の原因や今後の改善案、緊急度について写真報告書を添付し、提出します。

改修設計業務の主な流れ

既建物調査診断報告書

  1. 必ず実施すべき工事(維持保全工事)
  2. グレードアップのため実施が望まれる工事
  3. 予算があれば実施したい工事
  4. 現時点で実施する必要のない工事等

資金面や環境面、建物の長寿命化等、さまざまな角度から検討した上で工事範囲や工事仕様をご提案し、大規模修繕(改修)工事概算見積書、仕様書、修繕(改修)図面を作成・提出いたします。

工事実施箇所の検討

工事内容 検討例

施工会社選定(選定補助業務の流れ)

施工会社選定補助業務内容

  1. 見積参加案内書の作成
  2. 現場説明書の作成
  3. 現場説明会(現場説明書の説明等)
  4. 設計図書等の質疑・応答の対応
  5. 見積合わせ比較資料の作成
  6. 見積合わせ添付資料の作成
  7. 施工会社ヒアリングへの出席・立会い
  8. 工事契約書作成の指導

※施工業者の公募方法は管理組合により異なります。

※業界新聞等への掲載による公募の場合、応募多数により一次審査を実施する場合もあります。

※当社では、中立な立場を維持するため、最終的な1社へ内定する場合の会議には、出席致しません。

施工会社比較資料の作成

当社では、管理組合(理事会、修繕委員会)の皆様が、施工会社を選定する際の補助として、見積金額、単価、提出書類等についても点数付けを実施した比較一覧表を作成致します。

施工会社選定ヒアリングの実施

見積書及び提出書類により3社程度に絞り込みを行い、残った施工会社に対してヒアリングを実施し、どの会社が現場条件や当社の仕様書等を正確に読み取れているかをアドバイスし、管理組合様に施工会社を決定していただきます。

過剰な低価格による低品質の工事を防ぐ

施工会社の決定には、区分所有者の合意形成が必要となります。そのため、“工事金額が安い会社”を選べば区分所有者の合意は得やすいでしょう。

しかし、適正な単価でない工事金額を入れてくる施工業者があり、“利益を出すためにいかにごまかすか”を追求して、それ相応の工事しか行われないことも想定されます。

大規模修繕工事における最大の費用は“人件費”であり、どんなに合理化しても費用は掛かります。つまり『品質は価格に比例する』わけです。施工会社選定を行う際は、その点も十分に考慮した上で、施工会社を決定することが重要なポイントです。

施工会社選定での重要なチェックポイント

  1. 工事金額や単価が、適正な金額となっているか
  2. 工事にあった適正な長さの工期となっているか
  3. 居住者への配慮をしているか(工事中の安全、防犯対策等)
  4. 管理組合や居住者とのコミュニケーション能力があるか
  5. 大規模修繕工事の実績は豊富か
  6. 会社の安定性(財務状況等)は大丈夫か
  7. 工事に対する熱意や意気込みがあるか
  8. アフターサービス体制はしっかりしているか
  9. 現場代理人(現場監督)の人柄、経験、実績、資格等
  10. 会社の現場管理体制・バックアップ体制は整っているか

工事監理

工事監理業務の主な流れ

設計監理では、設計者の立場で行う工事監理、および技術指導、工程コントロール、安全管理の指導、精算項目・追加工事費の監理、住民の新たな要望等に伴う設計変更、居住者対応・近隣対応・環境対策に対する指導、監理報告等の業務を行います。

設計図書に基づいて正しく工事が行われているか、工程の進捗状況は適切であるかなどをチェックし、施工会社に対して必要な指示や指導を行います。

週間定例(現場定例)、総合定例(管理組合様との打ち合わせ、月1回程度)

各工程検査、進捗確認、仕様変更・追加工事の確認、居住者対応、安全管理等随時

工事監理業務の内容

1.工事監理・技術指導

  1. 設計意図を施工者に正確に伝え、試験施工の実施等により仕様書通りの施工を実現させます。
  2. 下地補修工事が適切に行なわれているか、塗料の適正な塗布量が確保されているか等々、施工のタイミングに合わせた確認・検査、指導を行います。
  3. 居住者が受ける工事の影響を出来る限り低減できるよう指導します。

2.実数精算項目・追加工事費の監理

  1. ひび割れ補修やタイル浮き補修等の下地補修工事は、実数精算項目となるので、数量・箇所に間違いがないか確認します。
  2. 改修工事は、計画との相違(各所納まりの違いによる設計変更等)が生じやすいので、工事予算との調整を行いながら無駄な工事の発生を抑制します。
  3. 変更事項や追加工事については、査定を行い、発注者への報告・承認後、施工者へ指示を出します。

3.監理者の検査

監理者として各工事の検査を行います。

  1. 工程内検査…各工程毎の検査
  2. 中間検査…管理組合、監理者、請負者の三者立ち合いで、主に足場解体前に行います。
  3. 竣工検査…足場解体後、最終的な出来映えについて三者立ち合いのもと検査を行います。

4.週刊定例会議

工事監理者と施工者が定期的(毎週1回を原則とする)に会議を開催し、工事の細部に渡る報告・連絡や協議を行う。また、管理者承認事項についての承認を行います。

5.総合定例会議

管理組合、工事監理者、施工者が定期的(毎月1回を原則とする)に会議を開催し、それぞれの報告及び要望事項などについて協議を行う。また、管理組合承認事項についての承認を行います。

6.居住者対応・広報に対するアドバイス

施工者による居住者対応や管理組合に対する広報の仕方等についてアドバイス・指導を行います。

7.監理者の承認事項(組合承認事項含む)

工事期間中、以下の項目等について承認を行います。

  1. 仕様変更
  2. 実数確認
  3. 追加工事査定
  4. 施工図確認
  5. 工程表
  6. 施工要領書
  7. 材料確認
  8. 工事引渡書類

8.工事引渡書類の確認

工事完了後、施工者より管理組合に発行される工事引渡書類の承認を行います。

  1. 保証書
  2. メンテナンス(アフターサービス)計画書
  3. 最終精算書
  4. 施工図確認
  5. 下地補修図
  6. 検査記録
  7. 確認アンケート
  8. 工事日報
  9. 定例協議会議事録
  10. 工事写真

アールテック株式会社

所在地
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静岡県静岡市清水区蒲原堰沢459-1
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